NOTA

dienst:	Dienst Stad
datum:	20 december 2006
registratienummer:	S/0614645
afdelingsnaam:	DS/PM
steller:	Tibosch, Ine
paraaf chef:

kopie aan:

-

onderwerp:

Bouwplan Zuiderkerk

 

nota voor burgemeester en wethouders

 

Het bouwplan Zuiderkerk

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inleiding

 

 

In de Raadscommissie Stad d.d. 17 oktober 2006 is het bouwplan Zuiderkerk gepresenteerd. Door de raadscommissieleden zijn veel vragen gesteld.

 

Er zijn bezwaren geuit tegen het huidige bouwplan Zuiderkerk en aspecten van het bouwplan zijn ter discussie gesteld. De opmerkingen variëren van aandachtspunten (verkeersveiligheid directe omgeving, de bevoorrading van de supermarkt) en wensen tot aanpassingen van het bouwplan (het bouwplan aan de Neuweg-zijde verlagen, het bouwplan verkleinen, de kerktoren minder ''inpakken'') tot zeer essentiële opmerkingen die niet met het huidige bouwplan Zuiderkerk verenigbaar zijn (het kerkgebouw behouden, het kerkgebouw wellicht slopen). De opmerkingen zijn niet alleen divers, maar soms ook tegengesteld.

 

Ook zijn er vragen gesteld over de juridische positie (en de onderliggende contracten) en de financiële positie van de gemeente inzake het bouwplan en de financiële consequenties (op hoofdlijnen) van aanpassing van het bouwplan of het stopzetten van het bouwplan. Tevens is gevraagd naar een economisch (beleidsmatige) onderbouwing voor de supermarkt.

 

Daarnaast is gebleken dat er bij de Raadscommissieleden onduidelijkheid is over de totstandkoming van het plan, de gevolgde besluitvormingsprocedure en de rol van de Raadscommissie daarin.

 

Ook de insprekers van de volgende organisaties hebben hun bezwaren geuit: de Buurtgroep Behoud Zuiderkerk, de werkgroep Orchideestraat/Eikbosserweg en Albertus Perk.

 

Door de wethouder is notie genomen van de vele opmerkingen en het verzoek tot herbezinning.

 

Daarom heeft hij toegezegd de gevolgen in kaart te brengen uitgaande van:

1. Het huidige bouwplan (de Alliantie, Architectenbureau RAU)
2. Een aangepast bouwplan
3. Geen plan

 

Het doel van deze nota is met de Raadscommissie Stad te spreken over:

1. De doelstellingen, die door het bouwplan Zuiderkerk worden gerealiseerd
2. De gevolgen van het huidige bouwplan, een aangepast bouwplan en geen plan

De Raadscommissie wordt advies gevraagd over de conclusie die uit het bovenstaande door het College van B&W wordt getrokken.

 

In deze nota komen aan de orde: het bouwplan Zuiderkerk, de doelstellingen, de integrale afweging en tenslotte de voorgestelde beslissing.

 

 

1. Het bouwplan Zuiderkerk

 

 

Het bouwplan Zuiderkerk wordt in Bijlage 1 uitgebreid beschreven en met tekeningen gevisualiseerd. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op het programma van het bouwplan, de betrokkenheid van de buurt en de politiek en tenslotte de stedenbouwkundige inpassing.

 

1.1 Het ''programma'' van het plan heeft zich geëvolueerd

 

Bij de herstart van de ontwikkeling van de locatie Zuiderkerk in 2003 wordt door de gemeente uitgegaan van algehele sloop van de kerk en realisatie van het volgende programma: een bovengrondse supermarkt, appartementen en een parkeergarage.

 

Korte tijd daarna wordt in datzelfde jaar de Alliantie uit drie projectontwikkelaars geselecteerd. Aangezien de Alliantie de grond bezit aan de westzijde van het plangebied, kan het plangebied worden uitgebreid. Daardoor wordt het mogelijk om meer woningen te realiseren en de oude Rozenstraat te herstellen.

 

Eveneens in 2003 doet het Cuypersgenootschap het verzoek aan de gemeente de kerktoren te behouden en te integreren in het bouwplan. Dit nadat in 2002 door de staatssecretaris van OC&W besloten is de Zuiderkerk niet aan te wijzen tot beschermd monument (dit besluit wordt in 2003 na een bezwaar van het Cuypersgenootschap door OC&W in stand gelaten).

 

Mede ingegeven door het verzoek van het Cuypersgenootschap worden in 2004 door Architectenbureau RAU (in opdracht van de Alliantie) twee varianten ontworpen; de ''hof-variant'' (waarbij de kerk volledig wordt gesloopt) en de ´plaats-variant´(waarbij de toren en de buitenmuren van de kerk blijven staan). De twee varianten worden in mei 2004 aan de Raadscommissie Stad en de buurtbewoners gepresenteerd. Op basis van de positieve reacties op de ´plaats-variant´ wordt ervoor gekozen deze variant verder uit te werken. In deze variant kan de supermarkt niet op de begane grond worden gerealiseerd. De supermarkt wordt daarom - in overleg met Ahold - onder de grond geplaatst.

 

In november 2005 gaat B&W akkoord met de verkoop van grond aan de Alliantie zoals beschreven in de “wilsverklaring tot aankoop Neuweg 148 (Zuiderkerk)”. Het programma en de randvoorwaarden zijn in de wilsverklaring opgenomen. Deze wilsverklaring ligt voor de commissieleden ter inzage.

 

1.2 Het plan is met betrokkenheid van de buurt en de politiek tot stand gekomen

 

In principe is de Alliantie vrij om het bouwplan binnen de planologische kaders en de afspraken met de gemeente te ontwikkelen; met voor de belanghebbenden de geëigende wegen voor bezwaar en beroep. De gemeente en de Alliantie zijn zich echter terdege bewust van de mogelijke impact van het bouwplan. Daarom is er uitdrukkelijk voor gekozen de buurtbewoners en de Raadscommissie Stad regelmatig te informeren over het bouwplan en de mening van deze belanghebbenden van invloed te laten zijn op het bouwplan (voor zover passend binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden).

 

In Bijlage 2 is een uitgebreid overzicht opgenomen van de besluitvorming door B&W en de betrokkenheid van de Raadscommissie Stad en de buurtbewoners. In het onderstaande wordt op hoofdlijnen ingegaan op de betrokkenheid van de Raadscommissie Stad en de buurtbewoners.

 

De Raadscommissie Stad

• Juni 2003: Nota voor B&W (d.d. 23 april 2003) ter inzage gelegd voor de Raadsleden.
• Januari 2004: Memo van de wethouder Grondzaken aan de Raadscommissie over stand van zaken Zuiderkerk.
• April 2004: Presentatie aan de Raadscommissie door Architectenbureau RAU waarin de ´plaats-variant´ en de ´hof-variant´ worden gepresenteerd. Volgens het verslag zijn vragen gesteld over specifieke onderdelen van het plan en spreken diverse partijen hun complimenten uit.
• Juli 2005: Raad stelt grondexploitatie Zuiderkerk 2005 vast.
• November 2005: Het ontwerp ter inzage voor de Raadscommissie.
• November 2005: Raadscommissie neemt kennis van het besluit van B&W tot de verkoop van grond ten behoeve van het bouwplan Zuiderkerk. Overlegde stukken: Wilsverklaring tot aankoop Neuweg 148 (Zuiderkerk) en Nota voor B&W d.d. 12 oktober 2005.
• September 2006: Raad stelt herziening grondexploitatie Zuiderkerk 2006 vast.
• Oktober 2006: Presentatie aan Raadscommissie over geschiedenis ontwikkeling Zuiderkerk, het bouwplan (inclusief verkeer) en de planning en te volgen planologische procedure.

 

De buurtbewoners

• Mei 2004: Informatiebijeenkomst voor buurtbewoners. De voorkeur van de aanwezigen gaat uit naar de ´plaats-variant´ boven de ´hof-variant´.
• Mei 2006: Informatieavond voor buurtbewoners. De vragen van de bewoners richten zich met name op: 1) de verkeersveiligheid direct rondom het bouwplan en de verkeersafwikkeling in de buurt en 2) de mogelijkheid tot behoud van het kerkgebouw.
• Juni 2006: Brief en verslag van de informatieavond naar personen op de aanwezigheidslijst.
• Juli 2006: Brief naar buurtbewoners met stand van zaken ontwikkeling Zuiderkerk en enquête verkeersafwikkeling in de buurt.
• November 2006: Brief naar buurtbewoners over het uitstel van de toegezegde bewonersavond over de verkeerssituatie rondom de Zuiderkerk tot januari 2007.

 

Aanvullend op het bovenstaande kunnen de volgende opmerkingen worden geplaatst:

 

In mei 2004 is er sprake van een zeker draagvlak onder de buurtbewoners voor het bouwplan. De bewoners spreken hun voorkeur uit voor de ´plaats-variant´(waarbij de toren en de buitenmuren van de kerk blijven staan). Wel wordt mede naar aanleiding van de informatieavond het aantal bouwlagen van het achterliggende ´straatblok´ verlaagt van vier tot in totaal drie bouwlagen.

 

Gezien het bovengenoemde draagvlak komt het onverwacht dat er tijdens de informatieavond in mei 2006 een sterke roep is om behoud van het kerkgebouw. De Buurtgroep Behoud Zuiderkerk maakt zich hier sterk voor. Het bestuur van de Buurtgroep Behoud Zuiderkerk is zeer actief en de buurtgroep heeft 350 leden. De buurtgroep staat in de eerste plaats voor behoud van het kerkgebouw en wil dat het gebouw een sociale functie krijgt in de wijk. Door de gemeente en de Alliantie kan binnen de huidige afspraken geen gevolg gegeven worden aan deze vraag, omdat behoud van het kerkgebouw (met als doel een sociaal-cultureel functie) haaks staat op het bouwplan Zuiderkerk en de doelstellingen die daarmee gediend zijn.

 

Met de vragen over de verkeersveiligheid en de verkeersafwikkeling in de buurt, die tijdens de bewonersavonden in 2004 en 2006 zijn gesteld, is/wordt als volgt omgegaan:

1.      De inrit van de parkeergarage (oorspronkelijk gepland aan de Gijsbrecht van Amstelstraat) wordt verplaatst naar de Neuweg.

2.      Inpandig wordt een horizontaal gedeelte in de parkeergarage opgenomen zodat auto´s rustig de garage met lage snelheid in/uit kunnen rijden.

3.      Het bouwblok wordt afgeschuind zodat vrachtauto''s nooit en te nimmer achteruit over het fietspad of voetpad moeten rijden naar en van het los- en laadperron en zodat op eigen terrein kan worden ingeparkeerd. De Alliantie heeft met Ahold afgesproken dat het laden en lossen tijdens schooltijden plaats zal vinden.

4.      Op basis van de reeds verrichte enquête en de mogelijke verkeersoplossingen, die de bewoners voor kunnen stellen tijdens de te plannen informatieavond in januari 2007, zullen verkeersmaatregelen in gang worden gezet. Deze verkeersmaatregelen hebben invloed op de verkeerscirculatie van de gehele wijk gelegen tussen de Gijsbrecht van Amstelstraat / Utrechtseweg / Neuweg en de Diependaalselaan, en de Ericastraat, Egelantierstraat en de Orchideestraat in het bijzonder.

5.      Als separaat project zal de verkeersveiligheid van de kruispunten van de Gijsbrecht van Amstelstraat met de Neuweg en de Bosdrift worden verbeterd. De inspraakprocedure over deze plannen is inmiddels gestart.

 

Het definitief ontwerp voor het bouwplan Zuiderkerk, dat op 17 oktober 2006 aan de Raadscommissie is gepresenteerd, vertoont zeer grote gelijkenis met de ´plaats-variant´ zoals gepresenteerd op 14 april 2004. Ter illustratie zijn in Bijlage 3 de ontwerpen naast elkaar gezet.

 

1.3 Het bouwplan past in de stedenbouwkundige omgeving

 

In de Raadscommissie Stad d.d. 17 oktober 2006 zijn enkele opmerkingen gemaakt over de plaatsing van de gevel aan de Neuweg in of direct achter de bebouwingsgrens en de hoogte van diezelfde gevel. In reactie daarop kunnen drie opmerkingen worden geplaatst.

 

Ten eerste geldt dat het huidige bouwplan Zuiderkerk voldoet aan de voorschriften, zoals door de gemeente opgenomen in de overeenkomst met de Alliantie (de “wilsverklaring”). Door de gemeente zijn onder andere de volgende bebouwingsvoorschriften geformuleerd: "de bebouwing mag uitsluitend in of achter de bebouwingsgrens gesitueerd worden…" en " op maximaal 2.100 m2 b.v.o. binnen het plangebied is een maximumhoogte van 14 meter toegestaan".

 

Ten tweede geldt dat voor de realisatie van het bouwplan Zuiderkerk nog een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2 WRO doorlopen dient te worden, omdat het bouwplan niet in de algemene bebouwingsvoorschriften van het Bestemmingsplan Bosdrift past. Voor de locatie Zuiderkerk (zijnde onderdeel van het Bestemmingsplan Bosdrift) is door Gedeputeerde Staten (GS) van de Provincie Noord-Holland immers goedkeuring verleend aan de bestemming / functie, maar geen goedkeuring verleend aan de maximale hoogte (15 meter) en het bebouwingspercentage (90%). Artikel 19, lid 1 WRO moet toegepast worden wanneer sprake is van een beschermd stads- of dorpsgezicht in de zin van de Monumentenwet 1988. De Zuiderkerk heeft geen monumentenstatus en is niet in een dergelijk gebied gelegen. Dientengevolge is artikel 19, lid 2 WRO aan de orde. Daarbij geldt wel dat bij de provincie een verklaring van geen bezwaar aangevraagd moet worden, omdat de Zuiderkerk gelegen is in een gebied met een zeer hoge stedenbouwkundige waarde op de Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Holland.

 

Ten derde is vermeldenswaardig dat op 9 oktober 2001 door GS een verklaring van geen bezwaar is afgegeven voor het toenmalige bouwplan van Ahold (in het kader van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO). Dat bouwplan voorzag (na volledige sloop van de Zuiderkerk) in een supermarkt op de begane grond met daarboven (aan de Neuweg) 11 appartementen in 3 bouwlagen. De totale bouwhoogte van de appartementen bedroeg 13 meter (dit nadat op verzoek van Gedeputeerde Staten één bouwlaag was geschrapt). Het bouwplan Zuiderkerk heeft aan de Neuweg ook appartementen in 3 bouwlagen en een maximale hoogte van 14 meter. Het bouwplan Zuiderkerk is dus aan de Neuweg slechts iets hoger dan het bouwplan van Ahold, dit vanwege het behoud van de kerkmuren en de nieuwe bouwregelgeving (hogere verdiepingshoogte). Bij beide plannen geldt dat de bebouwing tot aan de rooilijn loopt. Ter illustratie zijn in Bijlage 3 de ontwerpen naast elkaar gezet.

 

 

 

2. Doelstellingen, die door het bouwplan worden gerealiseerd

 

Het bouwplan Zuiderkerk is geen doel op zich, maar in de eerste plaats een middel om een aantal belangrijke achterliggende doelstellingen te realiseren. Het ''programma'' van het bouwplan en het uiteindelijke definitieve ontwerp zijn zorgvuldig op de volgende doelstellingen afgestemd, waarvan ''nut en noodzaak'' breed gedragen worden.

 

2.1 Economische versterking van het winkelgebied Gijsbrecht van Amstel

 

In 1995 heeft de gemeente de Zuiderkerk gekocht met als reden de toekomstige herstructurering van het winkelgebied Gijsbrecht van Amstel. In de detailhandelsnota van 1993 wordt genoemd dat er onvoldoende supermarktaanbod is ("er zijn voldoende kandidaten voor de exploitatie van deze supermarkten, maar er zijn geen geschikte locaties in dit dichte stedelijk weefsel"). Als maatregel wordt aangegeven de realisatie van een middelgrote supermarkt op het terrein van de Zuiderkerk.

 

In de Winkelkompas Gooi en Vechtstreek uit 1999 wordt wederom de noodzaak tot de uitbreiding van het supermarktaanbod genoemd ("door het zeer zwakke supermarktaanbod blijft de functie van de Gijsbrecht van Amstel, als aankoopplaats van dagelijkse boodschappen, ver achter bij de potenties van het gebied").

 

Momenteel werkt de gemeente aan een detailhandelsvisie 2007. Door de opening van het winkelcentrum Seinhorst is de functie van het winkelgebied Gijsbrecht van Amstel verder onder druk komen staan. Het winkelgebied zal zich daarom moeten ontwikkelen tot een wijkwinkelcentrum. Door de realisatie van een supermarkt in het bouwplan Zuiderkerk wordt een oplossing geboden voor een aantal problemen (parkeren en te weinig aanbod dagelijkse boodschappen) alsmede een ''trekker'' aan de oostzijde van het winkelgebied. De noodzaak van economische versterking en de beleidsrichting is sinds de detailhandelsnota van 1993 ongewijzigd gebleven.

 

Enquête onder de winkeliers in het winkelgebied Gijsbrecht van Amstel

Op 19 oktober 2006 is het bouwplan Zuiderkerk gepresenteerd aan de leden van de winkeliersvereniging Gijsbrecht. Van de in totaal ongeveer 130 winkeliers in het winkelgebied aan en rondom de Gijsbrecht van Amstelstraat zijn 68 winkeliers aangesloten bij de winkeliersvereniging. Om de mening van de winkeliers ten aanzien van het bouwplan te achterhalen is in november 2006 een enquête verricht. Daartoe hebben de Alliantie en de gemeente een informatieblad, een brief en een enquêteformulier samengesteld. De winkeliersvereniging heeft deze stukken onder haar leden verspreid en de formulieren opgehaald. De niet-georganiseerde winkeliers hebben de enquête per post ontvangen met een retourenvelop van de gemeente.

 

De Winkeliersvereniging Gijsbrecht erkent het belang van het bouwplan. In haar persbericht meldt de winkeliersvereniging dat "een ruime meerderheid van de Gijsbrecht-winkeliers voor het bouwplan Zuiderkerk is. Vijftig leden hebben deelgenomen aan de enquête en van deze leden zijn 39 leden vóór de nieuwbouwplannen (78 %) en 11 tegen (22 %). De leden van de winkeliersvereniging zijn wel bezorgd over een goede invulling van de huidige locatie van Albert Heijn. De leden hopen van harte, dat op deze locatie opnieuw een andere grote ‘trekker’ komt".

 

De enquêteresultaten van de niet-georganiseerde winkeliers zijn na 13 december 2006 beschikbaar.

 

N.B. Ahold Vastgoed is eigenaar van het huidige Albert Heijn pand aan de Gijsbrecht van Amstelstraat, dat vrij komt na de oplevering van het bouwplan Zuiderkerk. Winkeliers maken zich zorgen over het vertrek van de Albert Heijn van de huidige locatie gezien de aantrekkende werking die de supermarkt nu heeft. Ahold heeft toegezegd dat zij zich maximaal in zal spannen om dit pand aan een goede ''trekker'' te verhuren.

 

2.2 Uitbreiding van de Hilversumse woningvoorraad

 

Het bouwplan Zuiderkerk voorziet in de realisatie van in totaal 32 appartementen. Daarbij gaat het om ca. 21 koopappartementen (in het ''plaatsblok'' rondom de kerkmuren) en ca. 11 vrije sector huurappartementen (in het ''straatblok'' aan de Rozenstraat).

 

Deze 32 appartementen zijn onderdeel van de woningbouwplanning, zoals opgenomen in het Ontwikkelingsprogramma Stedelijke Vernieuwing 2005-2009 en de Woonvisie Hilversum 2006-2009. De gemeente heeft verstedelijkingsafspraken gesloten met het Rijk op basis van het ontwikkelingsprogramma om 2600 woningen te realiseren voor 2010. Het project Zuiderkerk maakt hier onderdeel van uit.

 

2.3 Voldoende ondergrondse parkeerplaatsen

 

Zoals eerder genoemd is de parkeerdruk rondom het plangebied relatief hoog. Het bouwplan omvat de realisatie van in totaal ongeveer 130 parkeerplaatsen voor de bewoners van de appartementen en de bezoekers van de supermarkt.

 

Op de locatie, waar de Albert Heijn momenteel gevestigd is, vindt het parkeren op straat plaats en geeft het laden en lossen (niet op eigen terrein) in de praktijk regelmatig overlast. In de parkeergarage van het bouwplan Zuiderkerk zijn voldoende parkeerplaatsen voor de klanten van de supermarkt. Dit zal een positieve invloed hebben op de momenteel relatief hoge parkeerdruk in het winkelgebied; een winkelgebied waarvoor geldt dat ''parkeren vlak voor de winkeldeur'' één van de pluspunten is. Daarnaast voorziet het bouwplan Zuiderkerk in ruimte voor laden en lossen op eigen terrein.

 

2.4 Een nieuw stukje Hilversum met behoud van de kerktoren

 

Voor de buurtbewoners wordt een nieuw stukje Hilversum gerealiseerd. De kerktoren blijft behouden en als ''landmark'' fungeren. De binnenplaats (de voormalige kerk) en de herstelde Rozenstraat (die in het begin van de twintigste eeuw met de bouw van de kerk verdween) bieden een nieuwe openbare ruimte waar aan gewoond, gewinkeld en gewerkt wordt.

 

 

 

3. De gevolgen van de ontwikkeling van de locatie Zuiderkerk

 

 

De gevolgen zijn in kaart gebracht uitgaande van:

• Het huidige bouwplan (de Alliantie, Architectenbureau Rau & Partners)
• Een aangepast bouwplan
• Geen plan

 

In dit hoofdstuk worden de bovengenoemde drie situaties uiteengezet en vervolgens integraal getoetst.

 

3.1 Het huidige bouwplan: spoedige realisatie van het bouwplan Zuiderkerk

 

Het bouwplan is nagenoeg een definitief ontwerp en is vrijwel gereed voor de aanvraag van de bouwvergunning. De intentie is om op korte termijn een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2 WRO op te starten. Daartoe wordt door de gemeente op basis van het bouwplan een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Substantiële wijzigingen aan het programma of het ontwerp zijn in principe niet meer gewenst.

 

Voortzetting van het huidige bouwplan betekent dat - uitgaande van positieve afloop van de planologische procedure en bouwvergunningverlening - spoedig kan worden gestart met de realisatie van het bouwplan.

 

Omdat het bouwplan Zuiderkerk in de voorgaande hoofdstukken uitgebreid is beschreven, wordt het hier niet verder toegelicht.

 

3.2 Een aangepast plan: herstart van het planproces en een ander ''programma''

 

Een aangepast plan is in principe natuurlijk altijd mogelijk. De bezwaren, die tegen het bouwplan Zuiderkerk zijn geuit, zijn echter zeer divers en soms ook tegengesteld. Het is onmogelijk om een aangepast plan te maken dat tegemoet komt aan alle bezwaren.

 

Een aangepast plan, dat inspeelt op een deel van de bezwaren, is alleen mogelijk is als het programma wordt gereduceerd en/of gewijzigd. Daarbij moet men denken aan varianten als:

1. Substantiële afname van het aantal appartementen in het huidige bouwplan of
2. Sloop van de kerk en realisatie van een ondergrondse (of bovengrondse) supermarkt, appartementen en een parkeergarage.
3. Behoud van het kerkgebouw, mogelijk realisatie van enkele omliggende woningen, géén supermarkt of parkeergarage

 

Voor de integrale toetsing in paragraaf 3.4 wordt voor het ´aangepaste plan´ uitgegaan van het huidige plan met (in plaats van 32 appartementen) slechts 22 appartementen. Daardoor kan bijvoorbeeld één bouwlaag aan de Neuweg worden geschrapt en kan de gevel aan weerszijden van de kerktoren iets worden teruggelegd ten opzichte van de rooilijn.

 

Een ''aangepast plan'' brengt de volgende consequenties met zich mee:

• reductie en/of wijziging van het programma
• en dientengevolge een lagere grondwaarde waardoor de Alliantie een lagere koopsom zal eisen
• herstart van het planvormingsproces en extra plankosten en rentekosten
• de realisatie van een bouwplan laat weer lange tijd op zich wachten en dientengevolge nog geen economische versterking voor de Gijsbrecht van Amstelstraat, geen uitbreiding van de woningvoorraad en aanhoudende onduidelijkheid voor de buurtbewoners
• de kans dat de Alliantie zal ''afhaken'' waardoor het ontwikkelrisico en afzetrisico opnieuw bij gemeente komt te liggen

 

In essentie zijn bij een ´aangepast plan´ twee situaties mogelijk:

1. De koopsom uit de overeenkomst wordt heronderhandeld met de Alliantie waarbij de compensatie voor het gereduceerde programma (en daardoor een lagere grondwaarde) in de koopsom wordt verdisconteerd.
2. De overeenkomst wordt ontbonden en de Alliantie eist mogelijk een schadevergoeding. Er moet een nieuwe koper gevonden worden, die het aangepaste bouwplan ontwikkelt.

 

3.3 Geen plan: behoud van het kerkgebouw, maar welke functie en welke eigenaar?

 

''Geen plan'' impliceert behoud van de Zuiderkerk. De haalbaarheid van dit plan valt of staat bij het feit of zich een nieuwe eigenaar voor het kerkgebouw aandient, die het voor een interessante prijs wil kopen en vervolgens financieel haalbaar kan exploiteren. Aan de verkoop zal de gemeente in principe de voorwaarde verbinden dat het gebouw in stand moet worden gehouden. Het verkooprisico van het kerkgebouw komt in deze situatie opnieuw bij de gemeente te liggen.

 

Geredeneerd vanuit de vormgeving van het gebouw - en in aansluiting op de wens van de Buurtgroep Behoud Zuiderkerk - is een sociaal-culturele functie wellicht het meest gewenst. Uit een recente verkenning door de gemeente blijkt echter dat er geen ruimtetekort is in de wijk voor sociaal-culturele activiteiten. Daarnaast is voor een dergelijke functie veelal alleen een lage aankoopprijs of een laag huurniveau haalbaar en zijn er nauwelijks middelen voor de hoge onderhoudskosten.

 

Behoud van het kerkgebouw kent ook nadelen. Denk daarbij aan: extra verkeer en parkeren indien de nieuwe functie ''bovenlokaal'' is en een benodigde bestemmingsplanwijziging indien de nieuwe functie niet past in het bestemmingsplan.

 

Momenteel wordt het kerkgebouw tijdelijk verhuurd aan HICC. Recent heeft deze organisatie een gesprek gehad met wethouder Hammer over hun toekomstige huisvestingsbehoefte. In dat gesprek is naar voren gebracht dat HICC de omvang van de toekomstige huisvestingsbehoefte moeilijk kan inschatten gezien de grote ledenaanwas in het recente verleden. De huidige huursituatie is voor hen op dit moment ideaal.

 

3.4 Integrale toetsing maakt objectieve vergelijking mogelijk

 

In de onderstaande tabel worden de drie situaties getoetst en onderling vergeleken op de volgende aspecten:

1. Economische versterking winkelgebied Gijsbrecht van Amstel / gevolgen voor de winkeliers
2. Uitbreiding Hilversumse woningvoorraad / gevolgen voor de woningzoekenden
3. Gevolgen voor parkeren en verkeer
4. Gevolgen voor de buurtbewoners
5. Gevolgen voor de overeenkomst tussen de gemeente en de Alliantie (zie tevens Bijlage 4)
6. Financiële gevolgen voor de gemeente (zie tevens Bijlage 4)

 

 

	Het huidige bouwplan	Een aangepast bouwplan	Geen plan
Economische versterking / gevolgen voor winkeliers	Versterking door de vestiging van een supermarkt (''trekker'') aan het begin van het winkelgebied	Versterking door de vestiging van een supermarkt (''trekker'') aan het begin van het winkelgebied	Geen economische versterking
Uitbreiding woning-voorraad / gevolgen voor woning-zoekenden	Toevoeging van 32 appartementen	Toevoeging van 22 appartementen	Geen toevoeging van woningen
Gevolgen voor parkeren en verkeer	Extra verkeer in de wijk Vrachtauto''s supermarkt Ca. 130 parkeerplaatsen Ondergronds parkeren voor supermarkt (Albert Heijn)	Extra verkeer in de wijk Vrachtauto''s supermarkt Ca. 113 parkeerplaatsen Ondergronds parkeren voor supermarkt (Albert Heijn)	Extra verkeer in de wijk, zij het minder Parkeren bezoekers kerkgebouw Voortbestaan parkeerdruk rondom huidige winkel Albert Heijn
Gevolgen voor buurtbewoners	Appartementengebouw Behoud kerktoren Nieuwe openbare ruimte Supermarkt + ondergrondse parkeervoorziening	Appartementengebouw iets lager/anders dan in het huidige bouwplan Behoud kerktoren Nieuwe openbare ruimte Supermarkt + ondergrondse parkeervoorziening	Behoud kerkgebouw Positieve en negatieve gevolgen voor de buurtbewoners afhankelijk van uiteindelijke functie en exploitatie kerkgebouw
Gevolgen voor de overeenkomst gemeente / Alliantie	Past in de overeenkomst	Overeenkomst zal moeten worden aangepast of ontbonden. In het laatste geval zal de gemeente een nieuwe ontwikkelaar moeten zoeken	Overeenkomst zal moeten worden ontbonden. De gemeente zal een koper moeten zoeken
Financiële gevolgen voor de gemeente	Negatieve grondexploitatie	Grondexploitatie nog verder negatief Schadevergoeding de Alliantie Mogelijk het ontwikkelrisico en afzetrisico opnieuw bij gemeente	Grondexploitatie nog veel verder negatief Schadevergoeding de Alliantie Afzetrisico opnieuw bij gemeente

 

 

Het behoud van het kerkgebouw (in de situatie van ´geen plan´) is voor een specifiek deel van de belanghebbenden een belangrijk voordeel, maar gaat gepaard met veel nadelen waarvan de meest zwaarwegende zijn: geen realisatie van de doelstellingen ´economische versterking´ en ´uitbreiding woningvoorraad´, een zeer groot negatief effect op de grondexploitatie en nieuwe risico´s voor de gemeente (afzetrisico).

 

In de situatie van een ´aangepast bouwplan´ worden de doelstellingen ´economische versterking´ en ´uitbreiding woningvoorraad´ grotendeels gerealiseerd. Tegelijkertijd wordt ingespeeld op de verzoeken om de gevelhoogte aan de Neuweg te verlagen. Belangrijk nadeel hiervan is dat het programma gereduceerd wordt (minder appartementen), waardoor de grondwaarde afneemt en nieuwe afspraken met de Alliantie moeten worden gemaakt.

 

In de situatie van het ´huidige bouwplan´ worden de doelstellingen ´economische versterking´ en ´uitbreiding woningvoorraad´ gerealiseerd zonder negatieve gevolgen voor de grondexploitatie en de overeenkomst met de Alliantie.

 

4 De voorgestelde beslissing

Op grond van deze nota wordt aan het College van B&W voorgesteld de volgende beslissing te nemen:

 

1.       Het huidige bouwplan Zuiderkerk te realiseren en af te zien van een ´aangepast bouwplan´ of ´geen plan´.

 

2. In het definitief ontwerp door de Alliantie de volgende aanpassingen te laten opnemen:

·             Meer fijnheid in de architectonische uitwerking, waardoor de inpassing in de stedenbouwkundige situatie wordt versterkt.

·             Het behoud van het originele beeld van de torenspits.

·             Een voorziening in het ontwerp integreren, zodat desgewenst de binnenplaats kan worden afgesloten.

 

3. Deze nota, inclusief de voorgestelde beslissing en bijlagen, ter bespreking aan te bieden aan de Raadscommissie Stad van 23 januari 2007.

 

4. Gehoord het advies van de Raadscommissie vervolgens een besluit te nemen over het starten van de vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2 WRO.

 

 

 

 

Bijlage 1 Het bouwplan Zuiderkerk

 

 

Het bouwplan Zuiderkerk wordt in deze bijlage uitgebreid beschreven.

 

De Zuiderkerk dateert uit 1924 en is ontworpen door architect A. de Maaker. Hoewel de kerk geen officiële monumentale status heeft, zijn de bouwplannen er toch op gericht de kerk op enige manier te behouden. Daartoe voorziet het bouwplan enerzijds in het verwijderen van het dak van het schip van de kerk waardoor het kerkgebouw als het ware wordt ‘opengewerkt’ en anderzijds in het behoud van de kerktoren. Vervolgens zal de nieuwe bebouwing tegen de overblijvende buitenwanden van de kerk worden aangebouwd.

 

De “inversie” van de kerkruimte leidt tot het ontstaan van een publieke buitenruimte, ‘de plaats’. Hierdoor behoudt deze plek zijn functie van samenkomst en biedt een aantrekkelijk begin en eindpunt voor het winkelen. De kerktoren, zal als baken in vernieuwde vorm de eigen identiteit aan de wijk geven.

Onder ‘de plaats’ bevinden zich de supermarkt en de parkeergarage. Rond de oude kerkmuren worden appartementen geprojecteerd met op de begane grond ruimte voor bedrijfsruimten. Hiermee wordt een stedelijke ruimte met verblijfskwaliteit toegevoegd aan het weefsel van Plan Zuid in Hilversum.

 

De in 1922 door de bouw van kerk en pastorie geblokkeerde straat in het verlengde van de Rozenstraat wordt hersteld en vormt de ruggengraat van het complex. De “straat zonder naam uit 1905” is met name bestemd voor voetgangers en ontsluit alle functies in het gebied, zowel die boven als ondergronds gelegen zijn. In deze doorsteek bevinden zich de voetgangersuitgangen van de parkeergarage en supermarkt, de fietsnissen, de centrale toegangen tot de woningen en tot ‘de plaats’.

 

Aan de Gijsbrecht van Amstelstraat bevindt zich de hoofdentree van de ondergrondse supermarkt en aan de Neuweg de in/uitrit van de drielaagse ondergrondse parkeergarage. De gevels opgebouwd uit metselwerk, die veelal de rooilijn volgen, grenzen voornamelijk direct aan de straat waardoor de openbare ruimte zijn vorm krijgt. Architectonisch is er sprake van een bouwvolume waarin toegangen op de begane grond gevormd worden door uithollingen van dit volume.

 

De woningen zijn verdeeld over twee bouwblokken, “het straatblok” en het “het plaatsblok”. “Het straatblok” (aan de westzijde) is een drie-laags bouwvolume met 10 appartementen op de 1e en 2e verdieping en met de entree, bergingen en een patiowoning op de begane grond. “Het plaatsblok” (aan de Neuweg) is een vierlaags bouwvolume met op de 1e, 2e, 3e verdieping in totaal 21appartementen.

 

Samenvattend luidt het programma:

• 32 appartementen
• Een ondergrondse supermarkt (1.485 m2 BVO op laag -2)
• Commerciële ruimte op de begane grond (ca. 300 m2 BVO)
• 130 ondergrondse parkeerplaatsen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bijlage 2 Besluitvorming en gevolgde procedure

 

 

Leeswijzer: het onderstaande overzicht is chronologisch vanaf 2002, het jaar waarin Ahold Vastgoed zich formeel terugtrekt en het project opnieuw wordt opgestart. Het project Zuiderkerk kent een historie vanaf 1995 toen de gemeente de Zuiderkerk heeft aangekocht. In het onderstaande overzicht zijn volledig weergegeven de besluitvorming door B&W en de betrokkenheid van de Raadscommissie Stad en buurtbewoners. Ter informatie (en niet volledig) zijn weergegeven de aspecten met betrekking tot o.a. Ahold, de provincie, de monumentenstatus en de winkeliersvereniging.

 

Ahold Vastgoed trekt zich terug men name vanwege het perspectief op langdurige procedures (wethouder Borstlap 12 december 2001 / Raadscommissie Stad 14 mei 2002).

 

Het College besluit DSO te verzoeken om aan het college voor te leggen een concept-brief aan projectontwikkelaars waarin wordt gevraagd om voor 1 februari 2003 een aanbieding te leveren met rekenmodellen m.b.t. de winkel met parkeren uitgaande van algehele sloop (van de kerk). (19 november 2002).

 

B&W akkoord met de verwoorde aanpak van de Zuiderkerk locatie en stelt de daartoe bijgaande concept brief richting een drietal marktpartijen vast (inclusief Randvoorwaarden d.d. 10 december 2002). B&W besluit directeur DSO te verzoeken in maart 2003 een keuze van een ontwikkelende partij inclusief het daarbij behorende contract aan het college voor te leggen. (7 januari 2003).

 

B&W akkoord met 1) de verdere ontwikkeling van de Zuiderkerk onder de omschreven voorwaarden te gunnen aan de Stichting de Alliantie te Huizen, 2) verzoek aan de Alliantie om voor 1 september 2003 met een schetsontwerp en een grondbod te komen, 3) verzoek aan de Alliantie om in contact te treden met AH concern voor supermarktontwikkeling (en in de besprekingen mee te nemen de toekomst van de bestaande AH vestiging en het betreffende winkelpand) en 4) bijgaande brieven voor de uitgenodigde marktpartijen vast te stellen (10 juni 2003). Tevens wordt de nota voor B&W (d.d. 23 april 2003) ter inzage gelegd voor de Raadsleden. In deze nota wordt vermeld dat ´Bij het schetsontwerp vormen de randvoorwaarden zoals geformuleerd in december 2002 uitgangspunt’.

 

Verzoek Cuypersgenootschap behoud kerktoren (3 november 2003) / OC&W afwijzing kerk beschermd monument (1 december 2003).

 

Memo (van de wethouder Grondzaken) aan leden van de Raadscommissie Stad over stand van zaken Zuiderkerk (14 januari 2004). Vermeld wordt dat de eerste schetsontwerpen van Architectenbureau Rau & Partners vertrouwelijk ter inzage liggen.

 

Presentatie aan Raadscommissie Stad door Architectenbureau Rau & Partners waarin 2 varianten worden gepresenteerd: de ´plaats-variant´(waarbij de toren en de buitenmuren van de kerk blijven staan) en de ´hof-variant´ (waarbij de kerk volledig wordt gesloopt) (14 april 2004).

 

Informatiebijeenkomst voor buurtbewoners. Er zijn ongeveer 35 buurtbewoners aanwezig. De voorkeur van de aanwezigen gaat uit naar de ´plaats-variant´ boven de ´hof-variant´(6 mei 2004).

 

Raad stelt grondexploitatie Zuiderkerk 2005 vast (6 juli 2005).

 

B&W akkoord met verkoop van grond aan de Alliantie (zoals beschreven in de “wilsverklaring tot aankoop Neuweg 148 (Zuiderkerk)” en het ontwerp ter inzage leggen voor de Raadscommissie Stad. (1 november 2005).

In de wilsverklaring staan uitgebreid verwoord: het programma voor de herontwikkeling en de door het college van B&W vastgestelde randvoorwaarden waarbinnen de herontwikkeling plaats dient te vinden. De transportakte wordt ondertekend zo spoedig mogelijk nadat de Alliantie beschikt over een onherroepelijke bouwvergunning.

 

Raadscommissie Stad neemt kennis van het besluit van B&W tot de verkoop van grond ten behoeve van het bouwplan Zuiderkerk (15 november 2005). Overlegde stukken: Wilsverklaring tot aankoop Neuweg 148 (Zuiderkerk) en Nota voor B&W d.d. 12 oktober 2005.

 

Informatieavond voor buurtbewoners (9 mei 2006). Er zijn ongeveer 120 buurtbewoners aanwezig. Er heerst weerstand bij de bewoners. Voor de knelpunten, die worden aangedragen, wordt in de periode daarna een oplossing gezocht in de uitwerking van het plan, de inrichting van de openbare ruimte en de verkeersafwikkeling.

 

Brief en verslag van informatieavond 9 mei 2006 naar personen op de aanwezigheidslijst (juni 2006).

 

Brief naar buurtbewoners met stand van zaken ontwikkeling Zuiderkerk en enquête verkeersafwikkeling in de buurt (juli 2006).

 

Raad stelt herziening grondexploitatie Zuiderkerk 2006 vast (september 2006).

 

Presentatie aan Raadscommissie Stad over geschiedenis ontwikkeling Zuiderkerk, het bouwplan (inclusief verkeer) en de planning en te volgen planologische procedure (17 oktober 2006).

 

Informatieavond voor winkeliersvereniging Gijsbrecht over bouwplan Zuiderkerk (19 oktober 2006).

 

Brief naar buurtbewoners: Uitstel van de toegezegde bewonersavond over de verkeerssituatie rondom de Zuiderkerk tot januari 2007 (6 november 2006)